居住权首次入法 “以房养老”今后有了法律支撑

2019年热播的电视剧《都挺好》中，苏大强想和保姆小蔡结婚，对方提出房产证上必须加上自己的名字，遭到苏大强子女们的强烈反对。现实生活中，老有所居、以房养老，也是人们经常议论的话题。房产证上没有自己的名字，晚年生活就可能随时失去居住的地方。随着《民法典》的出台，其中新增的关于居住权的规定，让不少老年人看到了希望：没有房产证也可约定永久居住。《民法典》正式实施后，在住房上设立居住权，就能够让大家“都挺好”了。

民法典原文

第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

老夫妻离婚 对居住权做了约定

家住上海市的杨老伯今年68岁，和老伴吴女士结婚多年，育有一女小杨。今年7月份，杨老伯来到上海虹口法院起诉，要求和吴女士离婚并分割夫妻共同财产，包括上海市四平路房屋拆迁补偿费265万元以及凉城路一套老两口和女儿共有的房屋。

吴女士在法庭上表示，她同意离婚但拒绝分任何财产给杨老伯。吴女士认为，杨老伯没有工作，所有家庭开销均来自于她的收入。四平路房屋是自己婚前与其父母姐妹一起承租的公房，故其拆迁补偿款是自己的婚前财产，不应该按照夫妻共同财产分割。另外，吴女士称，凉城路上的房屋的房产证上虽然写有杨老伯的名字，但杨老伯对该房屋没有任何实质贡献，不应该分得任何房屋补偿款。

在法官的调解下，女儿小杨作为第三诉讼人加入本案诉讼。最终，杨老伯和吴女士达成调解协议，约定双方自愿离婚，杨老伯分得100万元夫妻共同财产分割款，并将凉城路房屋中自己的产权份额无偿赠送给女儿。同时，吴女士和女儿均同意杨老伯在凉城路的房屋中享有永久居住权直至终老。

该案主审法官表示，在案件调解过程中，居住权尚未有明确的法律规定，所以该案的法律依据仅为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条中提到的居住权，即离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，仅仅为一种暂时性居住权，缺乏物权的强制性，无法为当事人提供真正的权益保障。

法官表示，如果在《民法典》实施后处理该案，当事三方还需要到房产部门办理居住权登记手续，杨老伯就能有效享有该房屋的居住权。因此，明年即将实施的《民法典》中新增的居住权这一用益物权，明确居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要，给予了居住权强有力的制度保障。

居住别人的房子 也能得到法律保障

计划经济时代，居住权与公房供给相关联，居住权人的子女可以继承房屋而无需考虑产权问题。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种用益物权。只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权并无特别规定的需要，因此，现行的《物权法》中也并未提及居住权。

早在2007年就《物权法》草案进行讨论时，著名法学家、中国政法大学前校长江平就曾提到过居住权。中国政法大学教授朱巍认为，此次《民法典》所提到的居住权，属于用益物权中新增加的一个权利，这一权利不可继承、不能转让，不收费但需登记。

直白地说，《民法典》实施后，居住别人的房子，也可以过得安全、稳定，不会朝不保夕。

□河北九道律师事务所主任 祗密芳

“以房养老”有了法律支撑

《民法典》对居住权当事人的身份做出明确限定，今后，居住人可以凭借协议去办理居住权登记，登记后的居住权就可以对抗房屋权属证书，就可以更好地保障“居者有其屋”。

老年人如何“以房养老”一度是社会热点话题，现实中大多采用遗赠的方式进行，但是老年人可以随时变更遗嘱，故而存在很大的不确定性。设立居住权就能够让“以房养老”有更多保障。

目前，一些老人手头不宽裕却有一套房子，想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又担心一旦失去房屋产权则会无房可住；如果抵押给保险公司，又担心拿到的钱太少。设立居住权可以更好地设计相关法律制度，为老年人“以房养老”提供法律支撑，从而避免老人“钱房两空”。

设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同解除的不稳定情况。在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。因为物权优先于债权，所以居住权比租赁权更加稳定，受到的保护更全面，而且不能轻易变更。居住权的设立，让选择“以房养老”方式的老人，可以通过办理登记手续取得居住权，从而获得保障。

以往，权利人只能通过订立居住权合同，以债权的方式来保障，包括“买卖不破租赁”也基于债权保护。今后，登记居住权这种用益物权，变化就好比原本是房屋买卖合同，现在是房屋产权证。这遵循了民法物权债权相区分原则，居住权经登记设立，有利于明确权利，防止纠纷。其不得转让、继承，不得出租，明确了设立居住权的房屋为居住权人所使用的目的。

为住房劣势一方提供了保障

居住权规则的确立，为所有在住房问题上处于劣势的一方提供了新的制度选择和法律保障。比如，房屋所有者去世前，与亲朋好友约定了居住权，那么在其去世后，由于居住权的存在，房子就不能被出租、抵押或租赁，居住权人就可以依据约定长久居住，也就解决了一部分人的居住问题。房子可以无偿让对方居住，也可以约定由对方有偿使用，这就成为了国家提倡的“租购并举”的一条解决路径。房子将来让家里的保姆住、让没房子的亲戚住、让买不起房子的朋友住，这对于本身没有能力购房的人提供了稳定保障。

居住权设立带来的变化还将体现在司法执行过程中。在今后的司法拍卖中，如遇到设置居住权的房产，法院不能直接司法腾空，只有等到居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭后方能司法腾空；不过，这种设置了居住权的房产在司法拍卖过程中需要特别说明，其评估价和成交价也一定会相比未设置居住权的房产低很多。

□石家庄市长安区人民法院法官助理 张卓娅

居住权的设立应更加完善

“居住权”作为《民法典》中新增的用益物权种类，用六个条文勾勒了我国居住权制度的基本框架，涉及居住权的含义、设立、流转、灭失各个方面。

这其中，民法典对居住权的意定设立方式中是否有偿，是否可出租，给予了充分的自由。但经济生活及社会实践中，若将居住权投放入资本市场，就必然面临一系列的困境及权利滥用的可能。如，一套房屋是否可设立多个居住权？同一套房产上如果同时设置有抵押权与居住权，在执行分配中，哪个权利更优先？农村宅基地上房屋、小产权房如何实现登记？房屋被查封后，所有权人是否还能够设置居住权？……

随着经济市场的活跃及人们对居住权制度的逐渐了解与运用，如何实现对居住权制度的更好利用，既实现其“住有所居”的设计初衷，又能够为市场经济注入新的活力，是我们必须要面对的问题。

因现行法律仅对居住权的意定设立进行了明确规定，故一般情况下，合同或遗嘱中对居住权的灭失事由可以通过约定的方式实现。法定设立方式虽未获《民法典》明确肯定，但在司法实践中大量存在，考虑到这种设立方式一般均非所有权人自愿，此种情况下，如居住权人故意侵犯所有权人利益或通过积极或消极的方式危害房屋安全时（如故意对房屋实施毁损或不履行维修义务），若无明确法律规定，所有权人向法院主张消灭居住权只能依据民法基本原则或仅能主张侵权损害赔偿，无论何种方式，都不利于对房屋所有权人权益的保护。

针对居住权人滥用居住权实施危害所有权人人身权益或危害房屋安全的行为，法律应明确所有权人享有对居住权人通知即撤销的权利。另一方面，居住权人如怠于行使居住权，导致房屋贬值及流转受限，此种情况下，也应赋予所有权人请求法院对居住权予以撤销的权利。（本报记者 李兵 实习生 王菲燕）

责任编辑：马南