眼见租金涨不停 出租方可否提前解约？

案情简介

2013年，刚刚毕业的小王回到了家乡，想在自己的家乡租一个大院子搞动物饲养，说干就干，回到自己的家乡后，小王通过熟人介绍找到了一位刘老板，刘老板在城郊结合部有一套500平的大院子，小王看过刘老板的院子后当场就与刘老板签订了租赁合同，约定刘老板将位于城郊接合部的院子出租给小王，月租金为1000元，租期为15年。小王租下该院子后饲养奶牛、猪、鸡等家禽，因小王管理得当，创业初始就赚了一大笔钱，随后小王就买了车、在市里买了房，看着小王的生意做的越来越好，钱赚的也是越来越多，刘老板心里开始想着得涨涨房租了，2018年5月份，刘老板找到小王，想商量着涨点房租，从之前的一千，涨到一千五，小王听到刘老板的要求后，当场就拒绝了，声称合同对租金、租期有明确约定，在租期内不能涨房租！为此，刘老板起诉至法院，要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。

律师评论

通常情况下，合同订立并开始履行后，因一方原因导致违约的，可以追究违约责任。然而，现实中难免出现各种“意外”，致使继续履行合同的基础丧失或动摇。此时，受损一方可以及时援引“情势变更”原则来维护自身权益。所谓“情势变更”原则，是指合同有效成立后，作为合同关系建立的基础或环境的客观情况，因不可归责于双方当事人的原因，发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，或继续维持合同则有悖于诚实信用原则和显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同。最高人民法院1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对适用情势变更原则的明确规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化，当初约定的租金与当下的价值已不可同日而语，据此可以认定本案中存在“情势变更”事由。如果仍按原合同约定支付租金，对于刘老板而言明显不公平，损害了原告的实际利益。因此，法院基于公平公正和诚实信用原则作出上述判决。 (河北齐心律师事务所 刘燕菁)

责任编辑：谭倩