以借名买房为由能否排除法院强制执行

案例分析：关于承德某公司与李某、吕某联营合同纠纷一案，李某与吕某系夫妻关系，承德某公司于2008年5月7日与李某签订了《关于扩大经营育肥牛场经营规模的合作协议》，协议约定合作期限自2008年5月10日至2010年4月30日，承德某公司为李某、吕某分批注入流动资金最高额为500万元，承德某公司按注入资金总额18%收取资金使用红利。协议签订后李某先后向承德某公司支取193万元，由李某出具借据，后吕某又向承德某公司支取7万元并出具借据。后因李某、吕某未按照约定的时间返还注入资金及资金使用红利，承德某公司向法院起诉，法院判令李某、吕某共同偿还承德某公司人民币200万元。判决生效后，李某、吕某未予履行，承德某公司向法院申请强制执行，在执行过程中，查控到登记在被执行人吕某名下的不动产一处，法院对该财产予以查封，案外人姜某向法院提出异议，称姜某系其借名人（姜某为实际占有人），吕某系其出名人（吕某为不动产登记所有人），法院经审查，裁定驳回案外人姜某的异议申请。

以案说法：本案争议焦点为因借名买房提起的异议能否予以支持。

根据《民法典》第209条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。为此我国对于不动产物权变动规则采取的是登记主义，未经登记，不发生物权效力。根据不动产登记薄的登记情况，出名人享有不动产所有权，实施借名登记行为的借名人在明知其在一定条件成就前不能取得不动产所有权而进行的特殊交易安排，借名人应对此风险有所预见应自行承担相应的不利后果。

根据物权优先于债权保护，由于借名人实际隐藏在借名登记行为之下，根据《民法典》“未经登记，不得对抗第三人”的规则，借名人不能对抗善意申请执行人。为此，借名买房行为中当事人双方对房屋所有权归属的约定，不能产生物权变动的效果，借名人可以依据双方约定基于实际代持关系主张出名人将房屋过户至自己名下，该项请求权实际上是基于合同关系产生的债权请求权，因此，实际出资人只享有债权请求权而非物权请求权。

实践中借名买房的案例层出不穷，对此法院如何认定成为社会的焦点，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，不动产依法登记的物权权利人是真实物权权利人，借名人主张存在借名购房的事实仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果。  

围场满族蒙古族自治县人民法院   李红旭

责任编辑：赵宇